La verdadera amenaza para los promotores es la caída de las ventas. Preocupación entre los inversores y el régimen
El matemático alemán David Hilbert imaginó una vez un hotel con un número infinito de habitaciones. Aunque todas las habitaciones estuvieran ocupadas, señaló, el hotel podría acoger a un nuevo huésped, simplemente pidiéndole que se trasladara a la habitación de al lado. Uno de los huéspedes se trasladaría a la habitación de un segundo huésped, liberando una plaza para el recién llegado. El segundo huésped se trasladaría a la habitación de un tercer huésped, y así sucesivamente. Con un número infinito de habitaciones, la secuencia nunca terminaría.
Durante años, los promotores inmobiliarios chinos han actuado de forma similar. Vendían pisos mucho antes de construirlos. El dinero recaudado para estos pisos se reservaba supuestamente para construirlos, al igual que cada habitación del hotel de Hilbert se reservaba supuestamente para un huésped. Pero los promotores utilizaban el dinero para otros fines, como la compra de terrenos. Cuando llegaba el momento de pagar la construcción, vendían más pisos sin construir y utilizaban ese dinero en su lugar. Al igual que el hotel de Hilbert alojaba a cada huésped en la habitación de al lado, los promotores inmobiliarios chinos construían cada piso prevendido con el dinero de la siguiente preventa. Mientras hubiera siempre nuevos compradores, la secuencia podría continuar.
Por desgracia, los promotores chinos se están quedando sin habitaciones. Sus ventas en los 12 meses hasta junio cayeron un 22% en comparación con los 12 meses anteriores. Las ventas anticipadas cayeron aún más rápido. Este doloroso roce con la finitud ha dejado a muchos promotores sin suficiente efectivo para seguir construyendo los pisos que sus clientes ya han comprado. Los promotores chinos han iniciado las obras de más de 6.000 millones de metros cuadrados de inmuebles en los últimos tres años. Han completado menos de la mitad de esa cantidad. En el pasado, los compradores de viviendas no podían hacer nada ante estos retrasos. Al fin y al cabo, ya habían entregado su dinero.
Pero aunque hayan pagado a sus promotores, siguen pagando a sus bancos. En los últimos meses, los compradores enfadados han amenazado con dejar de pagar sus hipotecas si los promotores no reanudan las obras en sus pisos. Según un documento de crowdsourcing que circula por Internet, esta huelga de hipotecas se ha extendido a casi 100 ciudades y a más de 320 proyectos, entre ellos una Ciudad Dragón, una Ciudad Pavo Real y una Ciudad Fénix. Más de 40 de estos proyectos están en Zhengzhou, la capital de la provincia de Henan.
¿Hasta qué punto pueden extenderse los boicots? Hay algunos límites a su crecimiento. Los titulares de hipotecas en huelga podrían acabar en listas negras de crédito, perjudicando su acceso a los préstamos. Y en China, señala la agencia de calificación S&P Global, la mayoría de los particulares no pueden declararse en quiebra, ya que “sus deudas nunca serán perdonadas”.
En un escenario sombrío, los préstamos hipotecarios por valor de unos 2,4 billones de yuanes (350.000 millones de dólares) podrían agriarse, calcula S&P Global. Esto supone aproximadamente el 1,3% del total de los préstamos bancarios, lo suficiente como para poner en peligro a algunos pequeños prestamistas, pero no como para suponer una amenaza sistémica para el sistema bancario.
La verdadera importancia de los boicots reside en otra parte. Demuestran que los hogares chinos ya no creen que un piso comprado por adelantado se vaya a entregar necesariamente. Esta pérdida de fe no se limita a los manifestantes. También se manifiesta en el debilitamiento de las preventas, especialmente para los promotores en dificultades. La reticencia a comprar nuevas viviendas supone una amenaza mayor para la economía china que la más llamativa negativa a pagar las hipotecas existentes. La debilidad de las ventas reducirá aún más los ingresos de los promotores, lo que aumentará los retrasos en la construcción y profundizará la desilusión.
¿Cómo se puede romper este círculo vicioso? En Henan, dos empresas estatales (un promotor y un “banco malo”) han creado un fondo de ayuda para adquirir proyectos en dificultades y llevarlos a cabo. Sin embargo, los gobiernos locales de China carecen de dinero para recuperar la confianza, según Andrew Batson, de la empresa de investigación Gavekal Dragonomics. Cree que un plan creíble requerirá la intervención del gobierno central. Es comprensible que se muestre reticente a inyectar más recursos en un sector que ya representa una parte demasiado grande de la economía. Pero el nuevo dinero invertido en proyectos paralizados podría reportar un doble dividendo, ya que ayudaría a construir pisos inacabados y a recuperar la confianza en las preventas.
A largo plazo, los promotores necesitarán un modelo de negocio menos frenético. Tendrán que depender menos de la venta anticipada de pisos y de empezar el siguiente proyecto antes de terminar el último. En China, la demanda de viviendas es enorme. Pero no es infinita.
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